Een huis kopen zit er voor de meeste Gen-Z’ers de komende tijd niet in. De woningmarkt is historisch krap en overbieden is eerder regel dan uitzondering. De startup House.nl wil dat veranderen.

De huizenmarkt in Nederland heeft soms wat weg van het Wilde Westen: makelaars verkopen huizen al vóór ze op de markt komen en ondoorzichtig overbieden is de norm geworden. Vraag en aanbod zijn rap uit elkaar gegroeid, de krapte is enorm. Meer dan de helft van alle woningen wordt verkocht (ver) boven de vraagprijs en een huis staat steeds korter te koop.

Rond 2017 was overbieden vooral een Randstedelijk fenomeen, tegenwoordig is het de standaard door heel het land. Dat is koren op de molen van makelaars, die hun positie als tussenpersoon handig kunnen uitspelen en te gelde kunnen maken. Maurits Grosfeld (30) wil daar met zijn startup House.nl een einde aan maken, door het bieden openbaar en online te laten plaatsvinden. De sector is volgens House.nl doordrenkt van een agressieve Trumpiaanse manier van zakendoen.

Handjeklap in de makelaardij

“De huidige markt is verziekt,” zegt Grosfeld. Jarenlang deed hij onderzoek naar de woningmarkt en sprak hij met meer dan 4500 huiseigenaren, kopers en verkopers. Daaruit bleek: vriendjespolitiek en verboden prijsafspraken zijn veelvoorkomend. Het meldpunt oneerlijke biedingspraktijken van Vereniging Eigen Huis bevestigt dat beeld. In twee maanden tijd kwamen er zo’n 600 meldingen binnen.

Makelaars beïnvloeden het verkoopproces op allerlei manieren, laat ook een recente uitzending van Radar zien. Dat doen ze bijvoorbeeld door woningen die nog niet op de markt zijn alvast door te spelen naar bevriende makelaars en zo snel bezichtigingen met voorrang te orkestreren. Of door waardevolle biedingsinformatie uit te wisselen, waardoor kopers gepusht worden nét even wat meer te bieden. Dat moet anders, vindt Grosfeld.

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt (TU Delft) en ambassadeur van House.nl, is naar eigen zeggen ‘niet de jongste meer’, maar heeft de huidige krapte op de woningmarkt niet eerder meegemaakt. Het is volgens hem vragen om problemen.

“Door de woningschaarste is er veel onduidelijkheid en ontransparantie. Transacties vinden daardoor niet optimaal plaats,” zegt Boelhouwer. “Mensen bieden vaak veels te veel op een woning, soms zelfs een ton boven de vraagprijs. Of ze hadden juist graag veel meer willen bieden. Met veertig á vijftig mensen bieden op één huis moet dan op z’n minst transparant gebeuren, zonder dat de spelregels tijdens het proces worden aangepast. Dat gebeurt nu vaak. Ook eervolle makelaars staan door de huidige woningmarkt onder druk toch mee te gaan doen met de onethische praktijken. Er zitten perverse prikkels in het systeem.”

Een huis kopen 2.0

Dat er íets moet veranderen is ook bij het kabinet doorgedrongen. Demissionair minister Kajsa Ollongren pleitte november vorig jaar voor een ‘automatisch biedlogboek’, waarin achteraf te zien is wat er op een woning is geboden. Maurits Grosfeld werkte mee aan dit voorstel, maar wil eigenlijk verder gaan. “Ook tijdens het biedproces moet je de biedingen kunnen zien,” vindt hij. “Het is hoog tijd voor vernieuwing. De sector heeft de afgelopen honderd jaar nauwelijks geïnnoveerd.”

‘Op deze manier voorkom je indianenverhalen’

“Het biedlogboek is al positief,” zegt hoogleraar Boelhouwer. “Het dient als verantwoordingsinstrument. Zo voorkom je indianenverhalen. Wat House.nl doet, is meer een soort Noors systeem waarbij je ziet wat anderen bieden. Dat moet je niet dwingend opleggen, maar als keuze in de markt zetten.”

Via een open online veiling wil House.nl het biedproces transparant maken. Dat systeem an sich is niet nieuw, ook de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) biedt een dergelijk systeem aan. Maar bieden is slechts een onderdeel van het hele proces, legt Grosfeld uit. “Er zijn veel meer stappen, zoals het maken van foto’s of het langsgaan bij de notaris.”

Met zijn team haalde Grosfeld via crowdfunding zo’n 340 duizend euro op, ruim meer dan het streefbedrag van 250 duizend euro. Met dat geld bouwt House.nl een systeem dat niet alleen tijdens het biedproces transparant is, maar ook vooraf én achteraf. “Al die stappen hebben we gedigitaliseerd én gestandaardiseerd. Zo kun je alles volgen in je eigen account. Maar ook als koper of kijker weet je precies wat wanneer gebeurt.”

‘Een aankoopmakelaar is in principe niet meer nodig’

Dat de rol van de makelaar hierdoor aanzienlijk verandert, daar is Grosfeld zich terdege van bewust. “Een aankoopmakelaar is in principe niet meer nodig,” zegt hij. “Hij zal niet uit het straatbeeld verdwijnen, maar de informatievoorsprong die ze hebben wel. Wij vinden: het is jouw huis, dus jij moet de regie hebben.”

De meeste makelaars (zo’n 4300) zijn aangesloten bij de branchevereniging NVM. Over de verboden prijsafspraken en vriendjespolitiek is Marc van der Lee, woordvoerder van de NVM, kort: hij veroordeelt ze. “Alle NVM-makelaars horen te werken volgens de NVM-erecode en zijn onderworpen aan de tuchtrechtspraak.”

Ook de NVM ziet hoe de overspannen markt leidt tot excessen. Verkopers kunnen voor de hoofdprijs gaan. “Maar makelaars zijn niet verantwoordelijk voor de krapte op de woningmarkt.”

Kopers gaan ver, heel ver, in wat ze bieden. Een woning is geen pak melk of brood, maar een enorme investering

Van der Lee vindt dat juist nu een aankoopmakelaar van grote toegevoegde waarde is. Omdat de markt overspannen is gaan kopers ver, heel ver, in wat ze bieden. House.nl doet volgens Van der Lee voorkomen alsof een koper zonder specifieke kennis zomaar risicoloos een huis kan kopen. “Een makelaar kijkt rationeel naar een woning en is het geweten van de koper, die door een gekleurde bril kijkt. Een woning is geen pak melk of een brood, maar een enorme investering. Daar hoort professionele begeleiding bij,” stelt hij.

“Die redenering klopt,” zegt Grosfeld. “Maar enkel als je redeneert vanuit het huidige systeem. Wij willen een nieuw systeem. De reden dat makelaars huiverig zijn is omdat ze hun rol niet in gevaar willen brengen. Ze hebben er jaren voor gestudeerd. Als het opeens op een andere manier moet, voelt dat als gevaar.’

Is er hoop voor Gen-Z?

Daadwerkelijk bieden op een huis ligt voor de meeste Gen-Z’ers nog ver achter de horizon. Dat komt natuurlijk niet enkel door het biedproces, maar vooral door de krapte op de woningmarkt en de daarbij horende prijsstijgingen. Hans de Geus, auteur van het boek Hoe ik toch huisjesmelker werd, geeft onder meer de aanwezigheid van te veel geld in de sector de schuld. Journalisten als Sander Schimmelpenninck hekelen de jubeltonnen, die onbelast mogen geschonken waardoor een kleine groep millennials alle andere starters uit de markt concurreren.

Het enkel openbaar maken van het biedproces lost de woonproblematiek natuurlijk niet op. Maar brengt een transparanter proces de o zo begeerde aankoop van een woning voor Gen-Z’ers misschien toch íets dichterbij? “Honderd procent!” zegt Grosfeld. “Als millennial vind ik het de verantwoordelijkheid van onze generatie om systeemveranderingen door te voeren.”

Met medewerking van Hanna Hosman en Danielle Kliwon