Sinds in 1950 door het Kabinet Drees-I met de invoering van de Huurwet een begin is gemaakt aan de huurbescherming, is de huurmarkt aan vele overheidsgrillen onderhevig geweest. Zo werden in de jaren ’90 de woningbouwcorporaties losgekoppeld van staatssteun. Onder de dertien jaar durende regeerperiode van Rutte (2010-2023) werd de liberalisering van de huur- en woningmarkt verder doorgezet. Mede door de financiële crisis van 2012, deden onder Rutte-II de verhuurdersheffing (miljardenbelasting op sociale huurwoningen), het tijdelijke huurcontract en de inkomensafhankelijke huurheffing hun intrede. De prijzen op de woningmarkt kelderden immers hard, en het verhuren van woningen als financiële investering diende aantrekkelijker te worden gemaakt.
Het beoogde doel werd bereikt: particuliere investeerders vonden in toenemende mate hun weg naar de verhuurmarkt. Zo groeide de private huurmarkt in 2021 met 2,5% naar 1,1 miljoen private huurwoningen. Het aandeel corporatiewoningen neemt langzaam af, terwijl het aandeel private verhuur toeneemt. Met name in de steden is volgens het CBS een kentering gaande.
Huurrecht-advocaat Gor Gabrelian, die diverse woningbouwcorporaties en huurteams bijstaat, ziet dat woningbouwcorporaties zich in de regel netter gedragen jegens de huurder dan dat private verhuurders dat doen. En dat is ook niet gek, zo meent de advocaat, want binnen de private verhuur schuren de belangen van verhuurder en huurder: “Voor de huurder is een woning een basisbehoefte, voor de verhuurder rendement.” Woningcorporaties hebben geen winstoogmerk. Het zijn dan ook voornamelijk de kleine private verhuurders die in juridische geschillen terechtkomen met hun huurders.
De machtsdisbalans tussen huurder en verhuurder is precies hetgeen waar het op de huurmarkt misloopt
Terug naar regulering
Veelzeggend is dat onder Rutte-IV (2022-2023) het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening haar rentree heeft gemaakt, na in 2010 te zijn afgeschaft. De woningmarkt bleek, om in de woorden van toenmalig woonminister Stef Blok te spreken, toch niet af te zijn. Dat besef was inmiddels ook bij Rutte-IV ingedaald.
Ook de tijdelijke huurcontracten (ingevoerd in 2016) worden met de Wet Vast Huurcontract in 2024 waarschijnlijk weer in de ban gedaan – uitzonderingen daargelaten. De Eerste Kamer moet er nog over stemmen, een grote en belangrijke stap volgens experts. Advocaat Gabrelian: “Destijds waren er al Kamervragen of de tijdelijke huurovereenkomst niet een verkapte proefovereenkomst zou gaan worden.” En dat bleek inderdaad vaak het geval te zijn.
Tijdelijke huurcontracten zijn contracten van twee jaar of minder. Ze werden ooit ingevoerd met het idee dat mensen een extra kamer of huis dat in de verkoop ging, makkelijk ‘eventjes’ konden verhuren. Na die twee jaar heeft een huurder de mogelijkheid tot een vast contact – mits de verhuurder dat wil. In de praktijk betekende dit vaak dat huurders na twee jaar een nieuw huis konden zoeken, en de verhuurder het huis weer tijdelijk kon verhuren aan nieuwe huurders voor een hogere huurprijs. Uit onderzoek is gebleken dat sinds 2016 een op de drie huurcontracten tijdelijk was.
Belachelijk, vindt Gert Jan Bakker van Stichting !WOON: “Met een tijdelijk huurcontract word je als huurder eigenlijk rechteloos gemaakt. Want huurders met een tijdelijk contract durven hun rechten niet te laten gelden, uit angst om contractverlenging mis te lopen. De huurmarkt is zo schaars, terwijl iedereen een woning wil.”
De machtsdisbalans tussen huurder en verhuurder is precies hetgeen waar het op de huurmarkt misloopt, zo laten verschillende huurteams weten. Zij staan pro bono huurders bij in verschillende gemeentes. Zo ook Rick Kiers, bij Steunpunt Huren Groningen: “Huurders komen vaak naar ons toe met de vraag of ze uit hun woning gezet kunnen worden als ze voor hun rechten opkomen.” De stap om als huurder op te komen voor je rechten is groot. De machtsbalans is bij particuliere verhuurders schever, doordat zij, in tegenstelling tot woningbouwcorporaties, minder een goede naam hebben hoog te houden en lastiger te controleren zijn. Daarnaast hebben particuliere verhuurders rekening te houden met hun eigen portemonnee. Sommige zijn immers financieel afhankelijk van de huurinkomsten.
Door de krappe huurmarkt kunnen private verhuurders hoge huurprijzen vragen en verwaarloosde huizen leveren
Wet betaalbare huur
Het probleem blijft dat de huurmarkt krap is, waardoor private verhuurders hoge huurprijzen kunnen vragen en verwaarloosde huizen kunnen leveren. Volgens minister De Jonge is het tijd om ‘paal en perk te stellen aan het recht van de sterkste’. En dus kwam hij met het wetsvoorstel voor de ‘Wet betaalbare huur’, waarmee hij huurwoningen in het middensegment meer wil reguleren. De Kamer heeft de plannen van De Jonge met betrekking tot de woningmarkt niet controversieel verklaard. Over de wet moet nog wel in de Tweede Kamer gestemd worden.
Het wetsvoorstel gooit het woningwaarderingsstelsel, bekend als het puntenstelsel, waarbij aan de hand van criteria wordt bepaald hoe goed een woning is en wat de huurprijs zou moeten zijn, op de schop. Het stelsel dat nu nog enkel voor sociale huur (huurprijzen tot €808 in 2023) geldt, zou voor huurprijzen tot ongeveer €1100 het woningwaarderingsstelsel gaan gelden. Daarnaast zou het puntensysteem dwingend worden. Daarmee wordt het verboden om een hogere huurprijs dan dat uit het puntensysteem volgt te vragen. Volgens het ministerie betekent dit dat 300.000 woningen vanaf 1 januari 2024 een lagere huurprijs zullen gaan hebben. Verder kunnen hierdoor meer huurders bij een geschil met de huisbaas naar de Huurcommissie stappen.
Binnen de verhuurdersbranche is er veel controverse over dit wetsvoorstel. De huurteams zien in de wet bescherming tegen te hoge huurprijzen. Bakker: “De overheid kan hiermee meer grip krijgen op het aantal betaalbare huurwoningen. Met name het dwingend maken van het puntenstelsel is van essentieel belang. Hierdoor hoeven huurders minder zelf hun vinger op te steken.” Jasper de Groot, oprichter van woningplatform Pararius, ziet dat anders. Hij waarschuwt in een LinkedIn-bericht voor de investeringsbereidheid. Hij denkt dat investeerders hierdoor zullen afhaken, waardoor het aantal huurwoningen alleen maar zal afnemen.
Machtsbalans
Al met al kan je je afvragen wat al deze nieuwe wetgeving teweeg gaat brengen. Nieuwe regels lijken nuttig, maar dan moeten huurders het wel op durven nemen tegen hun huurbaas. Het verschil in macht tussen huurder en verhuurder blijft de realiteit, zolang de huizenmarkt krap is, volgens Gabrelian. “Uiteindelijk blijven het allemaal dilemma’s die terugkomen in de particulieren verhuurmarkt, maar schijnbaar niet bij de woningbouwcorporaties. Dan moet je jezelf afvragen, moeten we niet teruggaan naar waar we waren?”
Eindredactie door Ciska Molenaar
